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取扱事例

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土地売買時、面積差異による判例と数量指定売買

작성자 中央法律事務所
작성일 19-03-07 09:55 | 163 | 0

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 こんにちは。今日は、土地売買時の登記簿謄本の表題部と地積図上の面積と相違したり、実際の測量面積が異なる場合に対する判例と売買時の注意事項について調べてみましょう。 

 

 地積図と実際の土地の境界、面積、位置が一致しない土地が存在します。これを従前の地積法では「地積不符合地」といい現行の地積法上で「登録事項訂正対象土地」と定義しています。地積とは、土地の地番、面積、境界、管理関係を知ることのできる公的な登録帳簿をいうことです。地積は、「土地の戸籍」で原則的に登録帳簿に記載された事項は実際と一致しなければならないが、帳簿と実際が一致しない場合が時々発生します。また、空間情報の構築及び管理等に関する法律第2条の地積公簿欄にも一致しない場合も発生します。

このような問題点を解決するため「地積再調査に関する特別法」が施行中です。土地の実際現況と一致しない地積公簿の登録事項をすぐ取下げ、紙に具現化された地積をデジタル地積へ転換するすることで、国土を効率的に管理すると同時に国民の財産権保護に寄与することを目的とします。

 現在、地方自治団体では、「地積再調査に関する特別法」に依拠し地積公簿に登録された法定境界と実際の利用現況が合わない地積不符合地につき「地積再調査事業」を施行している場合が多いです。該当事業は、日帝時代に紙で作成された既存の地積をデジタル地積公簿へ転換して土地の実際現況と一致しない地積不符合地域を解消するため2014年から20年間推進している国策事業で境界測量、確定測量を通じ境界画定をした後に最適統合地積公簿作成と登記嘱託をする事業です。

このような地積不符合地を取引する時、発生する問題が土地1筆の空間的範囲についての基準に対する争いです。地積図または林野図の境界により算定された面積が登記簿謄本表題部に登載された面積と相違し土地の空間的な範囲を特定する基準についての大法院(2016.6.28.宣告2016ダ1793)は以下のように判示しています。

結局1筆の土地の空間的範囲を特定する基準は、地積図や林野図の境界を以って、土地を買い受ける時、登記簿上の表題部に記載された地番で契約をしたならば、地積図の面積と登記簿上の面積が相違していても地積図を基準として所有権を移転するようになります。

​それで地積不符合地を売買する場合に損害を受けたり紛争が発生しないようには、二つの方法があります。一つ目は、測量をし面積を正確に測定した後に売買契約を締結する方法で、二つ目は数量指定売買をする方法です。
 

 土地売買契約書作成方式は、「筆地売買」で一般的な契約書作成の方式で契約時に土地の面積と筆地の地番、売買代金を明記する方式です。これに反し、「数量指定売買’は土地の面積について売買代金と坪辺り(3.3) 金額を記し、特約で「売買代金の支払は実測面積基準」という条項を明記する方法です。即ち、数量売買は、面積の単価を基準とする売買であり、筆地売買は売買対象である土地を一つの筆地と見て締結する契約書作成方式です。

 ​大法院判例(1998.6.26宣告98ダ13914判決、2001.4.10.宣告2001ダ12256判決)では、「民法第574条で規定する数量を指定した売買」とは、当事者が売買の目的である特定物が一定の数量をもっているのに主眼を置き、代金もその数量を基準にし定めた場合に買受人が一定の面積があることを信じて売渡人もその面積があることを明示的または黙示的に表示して、ひいては当事者たちが面積を価格決定要素中の最も重要な要素として把握して、その客観的数値を基準として価格を定めたならば、その売買は「数量を指定した売買」と言わなければならない」という判示があります。

土地を売買する場合、いろいろなお困りごとで法律専門家の助言が必要ならば、中央法律事務所へ連絡してください。長年の不動産実務の経験を保有する専門家と共に実質的な法律諮問をいたしております。 

 

​안녕하세요. 오늘은  토지 매매시 등기부등본의 표제부와 지적도상의 면적과 상이하거나, 실제 측량 면적이 다른 경우에 대한 판례와 매매시 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

지적도와 실제 토지의 경계, 면적, 위치가 일치하지 않는 토지가 존재합니다. 이를 종전 지적법으로는 지적불부합지라고 하며, 현행 지적법상으로 등록사항정정대상 토지라고 정의하고 있습니다. 지적이라 함은 토지의 지번면적경계권리관계를 알 수 있는 공적인 등록장부를 말하는 것입니다. 지적은 토지의 호적으로 원칙적으로 등록장부에 기재된 사항은 실제와 일치하여야 하나, 장부와 실제가 일치하지 않는 경우가 종종 발생합니다. 또한 공간정보의구축및관리등에관한법률제2조의 지적공부간에도 일치하지 않는 경우도 발생합니다.

 이러한 문제점을 해결하기 위해 지적재조사에 관한 특별법이 시행중입니다. 토지의 실제 현황과 일치하지 아니하는 지적공부(地積公簿)의 등록사항을 바로 잡고 종이에 구현된 지적(地積)을 디지털 지적으로 전환함으로써 국토를 효율적으로 관리함과 아울러 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 합니다.


  현재 지방자치단체에서는 지적재조사에 관한 특별법에 의거 지적공부에 등록된 법정경계와 실제 이용현황이 맞지 않는 지적불부합지에 대해 지적재조사사업을 시행하는 경우가 상당합니다. 해당 사업은 일제시대에 종이로 작성된 기존의 지적을 디지털 지적공부로 전환하고 토지의 실제현황과 일치하지 않는 지적 불부합지역을 해소하기 위해 2014년부터 20년간 추진하는 국책사업으로 경계측량, 확정측량을 통해 경계확정을 한 뒤 최적 통합지적공부작성과 등기촉탁을 하는 사업입니다.

 

이러한 지적불부합지를 거래할 때 발생하는 문제가 토지 1필지의 공간적 범위에 대한 기준에 대한 다툼입니다. 지적도 또는 임야도의 경계에 의해 산정되는 면적이 등기부등본 표제부에 등재된 면적과 상이하여 토지의 공간적인 범위를 특정하는 기준에 대한 대법원(2016. 6. 28. 선고 20161793)은 아래와 같이 판시하고 있습니다.

 

결국 1필지 토지의 공간적 범위를 특정하는 기준은 지적도나 임야도의 경계로써 토지를 매수할 때 등기부상 표제부에 기재된 지번으로 계약을 하였다면 지적도의 면적과 등기부상 면적이 상이하더라도 지적도를 기준으로 소유권은 이전하게 됩니다.

 

  그래서 지적불부합지를 매매하는 경우에 손해를 보거나 분쟁이 발생하지 않기 위해서는 두 가지 방법이 있습니다. 첫번째는 측량을 하여 면적을 정확하게 측정한 후에 매매계약을 체결하는 방법이며, 두 번째는 수량지정매매하는 방법입니다.

 

 

 토지매매계약서 작성 방식은 필지매매로써 일반적인 계약서 작성의 방식으로 계약서에 토지의 면적과 필지의 지번, 매매대금을 명기하는 방식입니다. 그에 반해 수량지정매매는 땅 면적에 대한 매매대금과 평당(3.3) 금액을 적고, 특약으로 매매대금의 지급은 실측면적 기준이라는 조항을 명기하는 방법입니다. 즉 수량매매는 면적의 단가를 기준으로 하는 매매이며, 필지매매는 매매대상인 땅을 하나의 필지로 보고 체결하는 계약서 작성 방식입니다.

대법원 판례(1998.6.26 선고 9813914판결, 2001.4.10. 선고200112256판결)에서는 '민법 제574조에서 규정하는 수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우 매수인이 일정한 명적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고, 나아가 당사자들이 면적을 가격결정요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는'수량을 지정한 매매'라고 하여야 할 것이다.'라는 판시가 있습니다.

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