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取扱事例

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商業施設についての賃貸借

작성자 中央法律事務所
작성일 19-02-07 15:48 | 164 | 0

본문

  プサンで Kさんが夫の居酒屋運営のための商業施設賃貸借契約についての問い合わせがありました。それで、今日は商業施設に対する賃貸借契約について調べてみましょう。

  ​法務部は、小商工人と自営業者を保護するため、「商業施設賃貸借保護法施行令改正案」を立法予告して、施行する予定です。特に商業施設賃貸借引上げ率上限を現行の9%から5%に大幅に下げることで、長期間安定的に賃借できる環境が醸成され賃貸人が賃貸料を急激に引上げする可能性を遮断したことで新しく商業施設を賃借したり更新時注意してよく見なければなりません。附則で存続中の賃貸借契約にも改正規定が適用されるようにしましまた。)

 ​商業施設は、付加価値税法第8条、所得税法第168条または法人税法第111条の規定により事業者登録の対象となる建物を言います。事業者登録は、新規で事業を開始する場合にすることで、商業施設賃貸借保護法の適用対象となる建物は事業用ないし営業用建物でなければなりません。もし、非事業用であったり非営業用建物であれば商業施設賃貸借要件を充足しません。 

 家主と商業施設の店子間の店舗賃貸借契約で弱者である店子の権利を保護するための法律である商業施設賃貸借保護法は、2001年12月制定され契約更新要求権などの賃借人の権利を保障しています。非事業用ないし非営業用である宗中や同窓会事務所等の建物賃貸借には、商業施設建物賃貸借保護法が適用されません。特別法で設立された農業協同組合(大法院2000.2.11.宣告99ダ53292判決)や、水産業協同組合(大法院2001.1.15宣告2000ダ50817判決)、信用保証基金(大法院1989.6.27.宣告88ダカ16812判決)は、商人と見ることはできないと判事しています。

 ​商業建物の主たる問題である権利金に対しては、商業施設賃貸借保護法は、「店子が新規賃借人に権利金を回収しようとすることを家主が正当な理由なく妨害してはならない」と規定して、これに違反する場合、損害賠償義務があるように2015年5月13日に改正案が施行されました。

 賃貸人は、賃貸借期間が終わる3ヶ月前から賃貸借終了時まで賃借人が周旋した新規賃借人となろうとする者に権利金を要求したり賃借人が周旋した新規賃借人となろうとする者から権利金を授受したり、賃借人が周旋した新規賃借人となろうとする者に対し、賃借人に権利金を支給できないようにする行為をしてはいけません。


  また、賃借人が周旋した新規賃借人となろうする者に商業施設建物に関する租税、公課金、周辺商業施設の借賃及び保証金、その他の負担による金額に照らし顕著に高額の借賃と保証金を要求したり、その他に正当な事由なく賃貸人が賃借人が周旋した新規賃借人となろうとする者と賃貸借契約の拒絶することで、権利金契約による賃借人が周旋した新規賃借人になろうとした者から権利金の支給を受けることを妨害してはなりません。もし、これを違反する場合、賃借人は賃貸借終了3年以内に損害賠償を請求できます。 

 ​商業施設賃貸と関連し、分からない事項があれば中央法律事務所に問い合わせてください。最新の改正された法令にそって親切で正確に説明いたします。

 

 

 

 

  부산에서 K상이 남편의 이자카야 운영을 위한 상가 임대차 계약에 대한 문의가 있었습니다. 그래서 오늘은 상가건물에 대한 임대차계약에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

법무부는 소상공인과 자영업자를 보호하기 위해 <상가건물 임대차 보호법 시행령 개정안>을 입법예고하고, 시행할 예정입니다. 특히 상가임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 대폭 내림으로써 장기간 안정적으로 임차할 수 있는 환경이 조성되어 임대인이 임대료를 급격히 인상할 가능성을 차단하였으므로 새롭게 상가건물 임차하거나 갱신시 주의해서 살펴보셔야 합니다 (부칙으로 존속중인 임대차계약에도 개정규정이 적용되도록 하였습니다.)

 

 

상가건물은 부가가치세법제8조, 소득세법제168조 또는 법인세법제 111조의 규정에 의해 사업자 등록의 대상이 되는 건물을 말합니다. 사업자 등록은 신규로 사업을 개시하는 경우에 하는 것이므로 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야 합니다. 만약 비사업용이거나 비영업용 건물이라면 상가건물 임대차 요건을 충족하지 못합니다. ​ 

 

 건물주와 상가 세입자 간의 점포 임대차 계약에서 약자인 세입자의 권리를 보호하기 위한 법률인 상가건물 임대차보호법은 2001년 12월 제정되어 계약 갱신 요구권 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다. 비사업용내지 비영업용인 종중이나 동창회 사무실등의 건물임대차에는 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않습니다. 특별법으로 설립된 농업협동조합(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다53292 판결)이나, 수산업협동조합(대법원 2001. 1. 15. 선고 2000다50817 판결), 신용보증기금(대법원 1989. 6. 27. 선고 88다카 16812 판결)은 상인으로 볼 수 없다고 판시하고 있습니다.

 

상가건물의 주된 논쟁 거리인 권리금에 대해서는 상가건물임대차보호법은 '세입자가 신규 임차인에게 권리금을 회수하려는 것을 건물주가 정당한 이유 없이 방해해서는 안된다'고 규정하고, 이를 위반할 경우 손해배상 의무가 있도록 2015년 5월 13일에 개정안이 시행되었습니다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 해서는 안됩니다.

또한 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안됩니다.  만약 이를 위반하는 경우 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상가건물 임대와 관련하여 궁금한 사항이 있으시면 중앙률사무소에 문의하여 주십시요. 최신 개정된 법령에 맞게 친절하고 정확하게 설명해드리고 있습니다.


 

 


 

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